양도소득세 필요경비 인정범위

부동산을 매매하면 양도소득세를 납부하게 되죠. 내가 부동산을 매수했을 때 금액보다 매도했을 때 부동산 금액이 상승했다면 그 상승한 차익에 대하여 국가에 세금을 내는 것이죠. 여기서 절세에 중요한 부분을 차지하는 것이 바로 필요경비에 대한 부분입니다. 하지만 대부분 사람들은 필요경비에 대해서 크게 생각을 안 하고 있죠. 나중에 매도할 때가 돼서야 양도소득세를 절감하겠다는 생각에 불법적인 것들도 생각하며 자료를 만들기까지 합니다. 언제 매도하게 될지 모르는 부동산에 대해 필요경비 자료들을 모으는 것은 쉽지 않고 또한 어떤 것들이 필요경비로 인정되는지 모르는 사람들이 많죠. 오늘은 절세에 중요한 부분을 차지 하지만  쉽게 지나칠 수 있는 필요경비 인정 범위에 대해서 정리하겠습니다.

 

 

 

 

필요경비 양도소득세 계산구조

필요경비는 실거래가 경우와 매매사례가액.감정가액.환산가액일 경우로 나눠집니다. 실가일 경우는 자본적 지출액+양도비, 매매사례가액.감정가액.환산가액으로 계산할 경우는 필요경비개산공제을 적용합니다.

 

▶ 실거래가 : 자본적지출액+양도비

▶ 매매사례가액.감정가액.환산가액일 경우 : 필요경비개산공제

 

 

자본적지출액

▷ 양도자산의 내용연수 연장. 가치 증가에 소요된 수선비

▷ 양도자산 취득 후 소유권 확보에 직접 소요된 비용

▷ 양도자산의 용도변경(지목변경 등). 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용

▷ 법률에 의한 사업구역 내 토지소유자가 부담한 개발부담금, 재건축부담금, 수익자부담금

 

※ 신용카드매출전표, 세금계산서 등 증명서류를 수취, 보관한 경우에만 인정

 

 

자본적 지출에 대한 증빙

자본적 지출이란 소유하고 있는 부동산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 다음의 것을 포함하는 것으로 한다.

 

- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

- 엘리베이터 또는 냉. 난방장치의 설치

- 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

- 재해 등으로 건물, 기계, 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 다만, 자본적 지출에 해당하고 지출 사실이 확인되더라도 아래의 법적 증빙을 갖추지 못하거나 금융거래증빙으로 증명하지 못하면 필요경비로 인정하지 않는다.

 

※ 법정 증빙 : 세금계산서(계산서), 신용카드매출전표, 현금영수증

 

 

양도비

▷ 자산 양도를 위해 직접 지출한 비용(중개수수료, 인지대, 공증비용, 양도세 신고서 작성비용 등)

▷ 국민주택채권, 토지개발채권 등을 금융기관에 양도한 매각차손

 

 

필요경비 개산공제

▷ 환산가액 등 적용 시 증빙서류가 없어도 취득금액의 1~7%를 필요경비로 인정

- 토지, 건물 : 취득 당시 기준시가(토지: 개별공시지가) 3% 단, 미등기 양도자산은 0.3%

- 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권 : 취득당시 기준시가 7%(미등기는 1%)

- 분양권 : 취득당시 기준시가 1%

 

※ 필요경비(취득가액 포함)는 "환산가액+개산 공제금액"과 "자본적 지출액+양도비"중 선택 가능

 

 

 

양도소득세 필요경비 인정범위

1. 취득세, 등록세

2. 세무사 법무사 보수, 중개보수

3. 샷시설치, 발코니, 방 확장 공사비용, 토지초과이득세 및 개발. 재개발부담금

4. 상. 하수도 배관공사

5. 난방시설 교체비용

6. 소유권 확보 소송비용, 화해비용

7. 장기할부조건 연부이자

8. 올림픽 선수촌 아파트 기부금

9. 경매 취득 시 유치권 변제금액(판결문 첨부 시)

10. 건축허가취소의 행정소송비용

11. 사해행위 소송 시 국가화해비용

12. 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금

13. 토지개량을 위한 장애 철거비용

14. 불법건축물 철거비용

15. 묘지 이장비(세금계산서)

16. 부동산 매각 광고료

17. 대신 지급한 매수인 등기비

18. 매입한 채권 매각차손 금액

19. 대신 지급한 전매도인의 양도세

20. 취득 시 부담한 부가가치세(비사업용)

21. 양수인 부담한 양도자의 연체료

22. 학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금

23. 이축권 취득비용

24. 공용 부분 체납관리비

 

▶입증서류 : 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증

 

 

 

양도소득세 필요경비 불인정 범위

1. 고가 샹들리에 등 구입비용

2. 벽지, 장판 교체비용

3. 싱크대, 주방가구 구입비

4. 페인트 및 방수 공사비

5. 외벽 도색비용

6. 보일러 수리비용

7. 임차인 퇴거 보상비용

8. 금융기관 대출금 지급이자

9. 경매 취득 시 세입자 명도비용

10. 택지초과소유부담금

11. 은행 대출 시 감정비, 해지 비

12. 장기할부조건 연체이자

13. 경매 낙찰금 지연에 따른 이자

14. 매매계약 해약으로 인한 위약금

15. 경품 아파트 원천징수 소득세

16. 세입자에게 지출한 이사비용

17. 토지 취득 시 학교법인 기부금

18. 아파트 중도금 선납 시 할인비용

19. 취득세의 납부지연 가산세, 연체료

20. 주택청약예금의 이자상당액

21. 수목 재배 비용

22. 오피스텔 비품 구입비

23. 토지의 하자를 이유로 지급한 비용

24. 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금

25. 사채업자에게 매각한 채권 매각