주택임대차보호법 소액임차인 대상금액 및 우선변제금액 상향조정

이번 글은 2018년 09월 18일 시행이 된 주택임대차 보호법 중 소액임차인 대상금액 및 우선변제금액 상향조정에 대해 정리해 보고자 작성합니다. 서울지역 1억 1천만 원 이하를 대상으로 3,700만 원까지 우선 변제하며 과밀억제권역 및 세종시, 용인시, 화성시 1억 원 이하 3,400만 원까지 광역시 및 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 6,600만 원 이하 2,000만 원까지 기타 지역 5,000만 원 이하 1,700만 원까지 로 상향조정됐습니다. 단, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정을 따른다라고 되어 있는 만큼 지난 최우선변제금액의 범위도 알아둘 필요가 있습니다.

 

 

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주택임대차보호법 소액보증금 적용대상 및 최우선변제금액

 

시행일	서울 및 광역시	기타 지역
1984.06.14	300만원 이하 300만원	200만원 이하 200만원
1987.12.01	500만원 이하 500만원	400만원 이하 400만원
1990.02.19	2,000만원 이하 700만원	1,500만원 이하 500만원
1995.10.19	3,000만원 이하 1,200만원	2,000만원 이하 800만원

 

2001.09.15	서울, 수도권 과밀억제	광역시(군, 인천 제외)	기타 지역
	4,000만원 이하 1,600만원	3,500만원 이하 1,400만원	3,000만원 이하 1,200만원
2008.08.21	6,000만원 이하 2,000만원	5,000만원 이하 1,700만원	4,000만원 이하 1,400만원

 

2010.07.26	서울	과밀억제	광역시+4개시(a)	기타 지역
	7,500만원 이하 2,500만원	6,500만원 이하 2,200만원	5,500만원 이하 1,900만원	4,000만원 이하 1,400만원
2014.01.01	9,500만원 이하 3,200만원	8,000만원 이하 2,700만원	6,000만원 이하 2,000만원	4,500만원 이하 1,500만원
2016.03.31	서울	과밀억제	광역시+5개시(b)	기타지역
	1억원 이하 3,400만원	8,000만원 이하 2,700만원	6,000만원 이하 2,000만원	5,000만원 이하 1,700만원
2018.09.18	서울	과밀+3개시(c)	광역시+4개시(d)	기타 지역
	1억1천만원 이하 3,700만원	1억원 이하 3,400만원	6,000만원 이하 2,000만원	5,000만원 이하 1,700만원

 

(a) 4개시 : 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

(b) 5개시 : 세종시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

(c) 3개시 : 세종시, 용인시, 화성시

(d) 4개시 : 안산시, 김포시, 광주시, 파주시

 

소액임차인의 우선변제권

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.(주택임대차 보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항)

• 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.(민사집행법 제246조 제1항 제6호)

 

소액임차인의 우선변제 요건

소액임차인의 우선변제 요건에 대해 정리해 보겠습니다. 우선 소액임차인의 범위에 속해야 합니다. 서울특별시, 과밀억제권역, 광역시, 그 밖의 지역으로 나뉘는데 각각 소액임차인의 범위가 다르니 참고해 주시고 위에서 정리한 표가 바로 소액임차인의 우선변제금액과 그 범위에 대해 정리한 것입니다.

 

소액임차인의 범위

 

• 서울특별시 : 1억 1천만 원
• 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 : 1억 원
• 광역시(수도원 정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 6천만 원
• 그 밖의 지역 : 5천만 원

※ 과밀억제권역에 해당하는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시 , 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역 제외)입니다.

 

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 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택 이경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다.(주택임대차 보호법 제3조의 2 제4항 및 제8조 제2항)

 

 

배당요구 또는 우선권 행사의 신고가 있을 것

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행 법원에 배당요구를 하거나 체납 처분청에 우선권 행사의 신고를 해야 합니다(대법원 2002.1.22 선고 2001다 70702 판결)

 

 

우선변제권의 효과

보증금 중 일정액의 보호가 되며 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다.

(주택임대차 보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항)

 

소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.(주택임대차 보호법 제3조 제1항 및제8조제1항)

 

• 서울특별시 : 3천700만 원
• 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종, 용인시, 화성시 : 3천400만 원
• 광역시(수. 정. 법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 2천만 원
• 그 밖의 지역 : 1천700만 원

※다만, 소액보증금 보호에 관한 주택임대차 보호법 시행령 제10조 제1항은 2018년 9월 18일 당시 존속 중인 임대차 계약에 대해서도 적용하되, 그전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따릅니다.(주택임대차 보호법 시행령 <대통령령 제29162호, 2018.9.18> 부칙 제2조)

 

• 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다.(주택임대차 보호법 시행령 제10조 제3항)

※ 위 문장을 보면 말이 엄청 꼬여있음을 느끼시죠? 문장을 읽고 나서 뭐야 하면서 다시 읽게 되는 마법의 문장입니다. 제 스타일로 쉽게 풀어보자면 보증금 중 일정액 일명 최우선변제로 먼저 돈 받아 갈 수 있는 임차인이 많다면 다른 채권자들은 채권 회수를 못하니 낙찰 금액의 1/2 내에서만 해결 봐라 라는 의미겠죠. 그리고 임차인의 최우선변제금액이 틀리면 주택가액 1/2 안에서도 비율별로 나눠가져라 라는 의미로 생각하면 되겠네요.

 

※  하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정 공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

( 아파트를 예를 들자면 한 호실의 가정에 각 방마다 사용하는 형태라고 생각하면 되겠습니다.)

 

 

우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(주택임대차 보호법 제3조의 3 제6항)

 

• 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 끝난 주택이라는 것은 계약이 만료가 되어 임차인이 보증금 반환을 요구했지만 응하지 않는 임대인을 상대로 하는 것입니다. 소액임차인으로서 지위를 계속 유지하기 위해서는 대항력이 있어야 하며 그 대항력의 요건중 하나가 점유입니다. 즉 그 주소지에 살고 있어야 한다는 거죠. 하지만 사정에 의해 이사는 가야 하고 보증금을 돌려받지 못할 때 하는 것이 법원에 임차권등기신청입니다. 그에 따라 임차권등기명령이 되어 등기부등본에 기재가 된다면 이사를 가도 점유가 인정되는 것입니다. 즉, 이렇게 임차권등기가 된 곳을 임대했다면 소액암차인이라고 하더라도 우선변제권을 행사할 수 없다는 것입니다.

처음 주택임대차 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.(대구지법 2004.3.31 선고 3003 가단 134010 판결)