토지 임야 계약시 특약작성 부동산중개실무

토지매매 계약 전 중요 검토사항을 알아보고 일반적인 특약 사항과 위약금과 대리계약 특약, 개발행위허가 관련 특약 등을 알아보고자 합니다. 토지 및 임야 계약 시 분쟁의 소지가 있는 부분들을 특약에 넣어 계약 후 분쟁의 소지를 없도록 하겠습니다.

 

토지매매계약 전 주요 검토사항

토지매매계약 전 주요 검토사항으로 공법적 검토와 매매 물건지와 인접지 검토, 토지의 준할 제한 최소면적, 위반건축물에 대한 조치-이행강제금에 대한 부분이 있겠습니다. 각각의 부분들은 추후 다루도록 하겠습니다.

 

일반적인 특약 사항

우선 일반적인 특약 사항들을 정리해 보도록 하겠습니다. 우선 모든 필요서류들을 계약 양당사자들이 확인했다고 특약에 꼭 명시하여야 합니다. 면적이 틀리면 도면을 첨부하며 관련 내용도 꼭 기재하세요. 면적의 불일치로 구두로만 설명하고 명시를 안 해서 잔금 이후에도 민사소송으로 가는 경우도 생깁니다. 또한 토지를 거래 시 수목, 조경석, 정자 등 분란의 소지가 있는 것들을 꼭 소유권에 대한 부분을 명시하도록 합니다. 토지 내에 있는 건축물이 건축물대장상에 기재되어 있지 않는 불법건축물이라면 해당 건축물에 대한 인지 여부를 꼭 특약에 기재하며 추후 매도인, 매수 인중 누가 처리할 것인가에 대한 부분을 기재해야 합니다. 또한 불법건축물에 대한 철거 및 이행강제금 발생 부분도 고지해야 된다는 판례도 있으니 참고해 주세요.

 

 

특약사항 예시

• 본 토지 매매계약은 양당사자가 등기사항 전부증명서, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등 지적공부와 토지의 경계를 대조하여 확인하고 계약한다.
• 본 계약 토지상에 식재 되어 있는 수목은 매매대금에 포함하여 거래한다.
• 본 계약 토지상에 식재 되어 있는 정원수와 조경석, 정자 등의 일체는 본 계약 대상인 토지와 건물의 종물로서 매매대금에 포함한 것으로 한다.(특히 별장이나 전원주택거래 시에 꼭 명시해야 할 특약 사항으로 사고 많이 발생해요)
• 본 계약토지상에 있는 창고 건물은 건축물대장상에 없는 무허가 건축물로 매매대금에 포함하여 거래한다. 또는 매도인이 잔금 시까지 철거하기로 한다.

 

위약금과 대리계약 특약

위약금 특약

• 해약금 : 특약(특별한 약정)이 없다면 계약금을 해약금으로 추정한다는 내용입니다.
• 위약금 : 거래계약에서 당사자의 일방이 위약할 경우 그 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있는 경우 손해배상액 예정의 성질을 지님
• 위임과 대리계약 : 위임과 대리계약에서 가장 중요한 내용은 위임 행위가 있었는지, 진정한 대리권의 유무로 즉, 수권 행위가 있었는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

종중과 계약시 요구서류

• 종중의 부동산등기용 등록번호 증명서
• 종중의 규약
• 상기 증명서 상의 대표자 또는 고나리인 명의로 계약서 작성
• 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면
• 종중 규약 상 정하는 의결기관의 구입 또는 매도 의결서(인감증명 첨부)
• 대표자 또는 관리인의 인감증명서(종중이 매도하는 경우, 발행 3개월 이내의 것)
• 대표자 또는 관리인의 주민등록표 등본

 

개발행위허가 관련 특약

개발행위 허가제 : 난개발을 방지하기 위해 개발행위를 하려면 국토계획 법에 따라 시장 군수의 허가를 받도록 하는 것 개발행위 허가제에 관한 자세한 사항은 추후에 다루도록 하겠습니다.

 

계약 체결 전에 먼저 확인해야 할 중요한 부분

가장 먼저 확인해야 할 부분은 진입도로 존재 여부의 확인입니다. 진입도로가 없다면 맹지에 해당하며 토지를 이용할 때 제약사항이 많이 생기겠죠. 두 번째는 기존 도로에 접해 있는지 여부와 도로 폭과 포장 여부의 확인입니다. 또한 지적도상 공도, 사도, 현황도로 확인이 매우 중요하며, 건축행위의 필요조건입니다. 맹지는 일반적으로 농지전용과 건축허가 등 불가하므로 도로 확보 위해 인접 도로 활용 인한 토지소유자 들의 사용승낙서가 필요합니다. 건축법에서 정의하는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비는 4m 이상의 도로 등이라고 되어 있습니다. 4m 이상의 도로 경우에는 도로 곙계선이 건축선이 되며, 4m 미만의 도로인 경우 도로 중심선에서 2m 후퇴한 경계가 건축선이 됩니다. 도로의 한쪽면이 경사지, 하천, 철도 등이 인접면을 가지고 있다면 도로 중심선에서 4m 후퇴선이 건축선이 되니 참고해 주세요. 좀 더 자세한 사항은 다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.