2021년 부동산 세법 취득세 일반세율 중과세 정리

살아가면서 부동산을 계약한다면 계약 전에 꼭 알아야 할 세법 중 하나인 게 취득세입니다. 이제 취득세와 등록세가 합쳐져서 취등록세라고 하는 걸 다들 아실 텐데요. 이런 취득세율은 일반과세와 중과세로 또 나뉩니다. 부동산을 취득할 때 꼭 공부하셔서 부동산 매입에 필요한 초기 비용을 잘 산정하세요. 앞으로 세법에 관련된 내용은 부동산 취득, 보유, 처분에 관련된 취등록세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여세, 상속세 등 을 차례적으로 정리해 보겠습니다.

 

 

부동산 거래 단계별 세금

부동산 세법을 공부할 때 부동산을 사고 보유하고 팔때 어떤 세금들이 있는지 전체적으로 먼저 보게 되면 그 세세한 부분의 세법을 공부할 때 좀 더 쉽게 이해가 됩니다. 우선 우리가 공부해야 할 부분이 어떤 위치에 있는지 알기 위해선 전체적으로 어떻게 구성되어 있는지 알아야겠죠? 우선 부동산 거래에 있어서 세법은 국세와 지방세로 나뉘게 됩니다. 국세는 국가 재정에 사용될 것이고 지방세는 자기가 살고 있는 지방자치단체의 세금으로 사용되겠죠? 이런 세금 등을 걷어서 도로도 깔고 가로등도 설치하고 새로운 사업을 진행하는 등 사용하죠. 아무튼 부동산 거래 세금은 국세와 지방세로 나뉜다.라고 일단 알고 계시면서 국세와 지방세에는 어떤 것들이 있는지 확인을 해야 해요.  취득, 보유, 양도에 따른 국세와 지방세 납부하는 세금이 다르거든요. 그럼 하나씩 알아볼게요.

 

 

부동산 거래 취득 시 납부할 세금

부동산 취득시 납부할 세금은 국세로 상속세, 증여세, 부가가치세, 농어촌특별세, 인지세 등을 납부하게 되고 지방세로는 취득세, 지방소비세, 지방교육세 등을 납부하게 됩니다. 각 세금에 대해서는 하나씩 세세하게 정리하도록 할게요.

 

 

부동산 보유 시 납부할 세금

부동산 보유하면서 납부할 세금은 자가용, 임대용으로 또 나뉩니다. 일단 자가용에는 국세로는 종합부동산세가 있고 지방세로는 재산세, 등록면허세, 지역자원시설세, 지방소득세, 지방교육세 등이 있습니다. 임대용으로는 지방세는 동일하고, 국세로는 종합부동산세, 법인세, 종합소득세, 부가가치세가 있어요. 여기서 종합부동산세는 과세기준일 현재 세법에 정하는 기준금액을 초과하는 토지나 주택을 보유한 자에게 관할 세무서장이 징수하는 국세라고 되어 있어요. 요즘 아주 핫하죠? 정부의 기조가 주거용 부동산은 투자의 대상이 아닌 거주의 대상이 되어야 한다는 생각이 있어서 주택을 많이 보유하고 있는 분들에게 종합부동산세 세율일 높이고 있죠. 종합부동산세도 따로 다뤄보겠습니다.

 

 

부동산 양도 시 납부할 세금

많은 분들이 부동산 취득할 때와 양도할 때 세금을 가장 많이 궁금해하고 공부하고 계시는 걸로 알고 있습니다. 그도 그럴 것이 내의 부동산이 얼마나 가격이 올랐는지 초기에 샀던 금액과 판 금액의 차액에 대해서 국가에 납부하는 것이 양도할 때 내는 세금이죠. 그 대표적인 게 양도소득세라고 합니다. 자 그럼 위에서 언급했던 대로 양도 시에는 어떤 세금이 있는가 하면 비사업용 국세로는 양도소득세, 법인세, 부가가치세, 인지세가 있으며 사업용으로는 법인세, 사업소득세, 부가가치세, 인지세가 있습니다. 지방세로는 비사업용이나 사업용 동일하게 지방소득세, 지방소비세가 있습니다.

 

 

 

부동산 거래 시 취득세율 일반과세

 

부동산 취득세율 일반과세 세율표

• 6억~9억 이하 주택 취득세율 : 세율 = (취득가액 x 2/3억 원 -3)/100 소수점 다섯째 자리에서 반올림

 

 

부동산 거래 시 취득세율 일반과세라는 것은 취득 시 일반적으로 납부하게 되는 세금의 세율을 말합니다. 첨부해 드린 표를 잘 보실 수 있는 분도 계시겠지만 처음 보면 은근히 헷갈리거든요. 위 표를 풀어서 설명해 드릴게요. 부동산을 취득할 때 그러니깐 매수인 입장에서 부동산을 살 때는 취득세와 농어촌특별세 줄여서 농특세, 지방교육세 줄여서 교육세를 납부하게 됩니다. 이것들은 위에서 공부했듯이 국세와 지방세 중에 지방세에 해당해요. 우리가 살고 있는 서울에 살고 계시면 서울특별시, 인천이면 인천광역시, 경기도에 살고 계시면 경기도 등 각 지방자치단체에 납부하게 되는 세금인 거죠. 취득방법은 일반적인 부동산 구입 방법인 매매와 부동산과 부동산끼리 서로 바꾸는 교환, 직접 부동산을 건축하는 신축, 돌아가신 분에게 받게 되는 상속, 서로 부동산과 그에 따른 금액을 주고받는 매매가 아닌 증여가 있습니다. 추후에 하나씩 다 알아보죠.

 

위에 있는 표의 상단을 보시면 매매를 먼저 설명해 드릴게요. 매매 시에는 취득세 4%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4% 해서 합 4.6%을 납부하게 됩니다. 이건 주택 이외의 세율이고요. 일반적으로 토지, 공장, 상가, 오피스텔 등이 여기에 포함됩니다. 주택은 거래 금액의 범위와 면적에 따라서 납부하게 되는 세율이 나뉩니다. 6억 이하 85제곱미터 미만은 취득세 1%, 교육세 0.1% 해서 1.1%을 납부하게 됩니다. 이런 식으로 자기의 상황에 맞는 면적과 부동산 매매 금액의 범위를 확인해 보시면 내가 최종적으로 납부하게 될 취득세의 세율을 알 수 있습니다. 그렇게 보면 주택에 대한 일반세율의 취득세율은 1.1%~3.5%가 되겠네요. 건물이 없는 대지에 신축시에는 토지거래의 취등록세 4.6% 건물 신축시 건물분에 대해 3.16% 상속도 원시취득이라고 해서 3.16% 증여는 4%입니다. 각각의 세금에 대해 들어가면 좀 더 알아야 할 부분들이 있지만 이번 편은 전체적인 세율이 어떻게 구성되어 있는지 알아보는 시간이니깐 여기까지 할게요.

 

 

부동산 거래 시 취득세율 중과세

 

부동산 취득세율 중과세 세율표

• 1세대 1 주택자가 소유 주택을 배우자. 직계존비속에게 증여한 경우에만 3.5% 적용
• 그 외 12% 적용
• 직계존속 : 부모, 조부모, 증조부모, 고조부모, 외조부모, 외증조부모, 외고 조부모
• 직계비속 : 아들, 딸, 손자, 손녀, 증손자녀, 고손 자녀
• 나를 기준으로 했을 때 나를 낳아주신 부모님부터 그 위로는 직계존속, 내가 낳은 자식들부터 그 아래는 직계비속

 

이번 정부의 기조에 따라 거주용 주택을 투자용으로 보지 말라는 취지에서 다주택자들의 부동산 취득, 보유, 양도에 대한 세율들이 전체적으로 많이 상승해서 세율을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 일단 위의 표를 설명해 드릴게요. 구분에서 보시면 조정대상지역과 비조정대상지역으로 나뉘죠. 여기서 말하는 조정대상지역은 인천 계양구, 미추홀 구, 부평구, 중구 등 5곳은 부동산 조정대상지역, 남동. 서. 연수구 등 3곳은 투기과열지구로도 지정됐습니다. 조정대상지역으로 지정되면 우선 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 주택은 50%, 9억 원 초과는 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶입니다.

 

주택담보대출비율(LTV) 이란?

주택담보대출 비율을 말하는 'LTV (loan to value ratio)'는 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율입니다.

 

총부채상환비율(DTI) 이란?

총부채 상환 비율(DTI)은 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로, 대출자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)을 나눈 값을 뜻한다. 예를 들어 연봉 5천만 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받은 경우, DTI는 대략 416%가 나옵니다.

 

위에 표에서 보듯이 주택 매매 시에 조정대상지역, 비조정대상지역으로 나뉘며 주택수에 따라서 중과세율이 다릅니다. 1 주택은 금액과 면적에 따라 1~3%, 2 주택은 8%, 3 주택은 12%, 4 주택 12% 로 나누고 있으며 해당 구간을 잘 살펴보세요.