2021년 새로워진 다주택 양도소득세 중과세율 및 일반세율, 과세표준 정리

2021년 부동산 정책에 따라 부동산 세법에 관해 많은 부분들이 바뀌었습니다. 그중에서 다주택자들의 부동산 보유 및 양도에 관련된 세법이 개정이 중점적으로 바뀌었죠. 보유라고 하면 재산세 및 종합부동산세에 해당하며 양도는 양도소득세에 관련된 내용입니다. 이번 글에서는 양도소득세의 중과세율 및 일반세율에 관하여 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

다주택 양도소득세 중과세율

다주택자가 아래에 해당하는 조정지역 내 주택을 양도할 때 기본세율(6%~42%)에서 2 주택일 때 +10%, 3 주택일 때 +20%에서 7.10 부동산 대책 세법개정으로 기본세율은 (6%~45%)으로 새로운 구간이 생겼으며 2 주택인 경우 기본세율+20%, 3 주택 이상인 경우 기본세율+30%로 변경되었으며 장기보유특별공제도 적용 배제됩니다.

 

• 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2 주택에 해당하는 주택
• 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원 입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택
• 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3 주택 이상에 해당하는 주택
• 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원 입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택

 

3 주택 중과세 제외 주택

3 주택 이상자의 중과세 제외 주택으로는 첫번째 수도권.광역시.특별자치시(세종시) 외 지역 (광역시.특별자치시 소속 군 및 읍.면 지역 포함)의 양도 당시 기준시가 3억 원 이하 주택(보유주택 수 계산 시에도 제외)라고 되어있습니다. 그말은 즉 위에서 애기한 정부에서 정한 조정대상지역 외의 지역에 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택이라면 중과세 제외 주택으로 보유주택 수 계산 시에도 제외 한다고 합니다. 그말인 즉 지방에 있는 기준시가 3억원 이하 주택을 10채를 가지고 있지만 조정지역에 있는 주택을 팔때 중과세 적용이 안된다는 말이죠. 두번째는 장기임대주택입니다. 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택('18.3.31까지 등록한 경우 5년 이상 임대한 주택)다만, '18.9.13 이후 조정대상지역내 취득 및 등록한 경우는제외 입니다. 세번째 조세특례법상 감면대상 주택으로 신축주택, 미분양주택 등이 해당됩니다. 네번째로 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택은 3주택 중과세 제외 주택 입니다. 다섯 번째 5년 이상 운영한 가정어린이집 등 여섯 번째 상속받은 주택을 5년 이내에 양도하는 경우, 일곱 번째 문화재 주택 여덟 번째 저당권 실행 등을 위해 취득한 주택을 3년 이내 양도한 경우 아홉 번째 상기 첫 번째~여덟 번째 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당 주택은 중과세 제외 주택입니다.

 

 

 

2 주택 중과세 제외 주택

2 주택 중과세 제외 주택으로는 첫번째 3주택 이상자의 중과세 제외 대상 주택으로 장기임대주택 등이 있으며 두번째 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시.군 소재 주택으로 취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도하는 경우 세번째 혼인 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택 네번째 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택 다섯번째 소송 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택으로 확정판결일로부터 3년 이내 양도한 경우 여섯번째 일시적 2주택인 경우 종전 주택 일곱번째 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(도시 및 주거환경정비법 상의 정비구역 내 주택은 제외) 여덟번째는 상기 첫번째~다섯번째의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우 해당 주택은 2주택 중과세 제외 주택에 해당합니다.

 

 

 

 

 

 

양도소득세 과세표준 및 일반세율

과세표준	일반세율	누진공제액
1,200만 원 이하	6%
4,600만 원 이하	15%	108만원
8,800만 원 이하	24%	522만원
1억 5000만원 이하	35%	1,490만원
3억 원 이하	38%	1,940만원
5억 원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억 원 초과	45%	6,540만원

 

새로운 과세표준 구간이 생겼습니다. 그동안은 5억 원을 초과한 부분에서는 42%을 일괄적으로 적용했는데 이번에 10억 원 초과 구간이 새롭게 만들어져 45% 세율을 적용하게 되었습니다. 또한 2 주택자는 기본세율+20%, 3 주택자는 기본세율+30%로 변경되었으며 중과세가 적용되면 장기보유 특별공제를 적용해 주지 않습니다.

 

 

 

 

 

새로워진 장기보유특별공제 계산 방식

이번 새롭게 개정된 것들 중에 장기보유 특별공제에 대한 부분도 꼭 알아봐야 할 부분입니다. 양도소득세 계산 시에 우리가 내야 할 세금을 절감시켜주는 부분이기 때문에 중요하죠. 그동안은 1세대 1 주택을 보유하고 었다면 연 8%씩 최대 10년 동안 80%까지 공제율이 올라가 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 이번에 개정되면서 장기보유 특별공제를 적용할 때는 보유기간과 거주기간으로 분리되어 계산하게 되었습니다. 즉 보유기간에 따라 연 4%씩, 거주 기간에 따라 연 4%씩 각각 분리되었답니다. 그래서 최대 10년 각각 40%이며 실제로 거주하지 않고 보유만 하였다면 40%만 혜택 받을 수 있답니다. 그리고 1세대 1 주택 외 주택에 대해서는 3년 이상 보유 시 6%, 매년 2%씩 추가 공제하며 15년 이상은 30% 한도로 공제합니다.

 

 

보유 기간에 따른 양도세율 변경

종전까지는 주택을 매수하여 1년 미만으로 가지고 있다가 양도했을 때 양도세율이 40%로 적용되었죠. 하지만 주택을 투기 목적으로 단기 매수 매도하는 세력을 단기 투기 세력으로 생각하여 양도세율이 70%로 대폭 상승했습니다. 2년 미만 기본세율에서 60%로 상승했답니다. 또한 주택. 입주권 및 분양권도 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 로 변경되며 주택. 입주권은 2년 이상은 기본세율로 전환, 분양권은 2년 이상에도 60%로 단기 양도차익 환수의 목적으로 양도 소득세율이 인상되었습니다.