양도소득세 신고납부 및 비과세 일반기준

부동산 거래에 있어서 발생하는 양도소득세의 신고 및 납부에 대해서 알아보고 1세대 1 주택 비과세 일반기준에 대해서 알아보겠습니다. 또한 양도소득세를 내게 되는 양도로 보는 부동산 거래와 양도시기 및 취득시기, 비과세를 받기 위한 요건인 1세대 1 주택의 개념에 대해 알아봅니다.

 

 

양도로 보는 부동산 거래

양도로 보는 경우는 매매, 교환, 현물출자, 수용, 공.경매, 대물변제(위자료), 부담부증여(채무 승계 조건의 증여), 물납, 도시 및 주거환경 정비법에 의한 청산금을 교부받은 경우는 양도로 판단하며 양도로 보지 않는 경우는 명의신탁 해지, 매매 원인 무효, 공유물 분할, 재산분할 청구권에 따른 유상양도 여부 등과 환지처분, 양도담보는 양도로 보지 않습니다.

 

 

양도시기 및 취득시기

대금청산일로서 계약서상 기재된 잔금 지급 약정일에 관계없이 실지로 대금을 청산한 날을 양도 또는 취득시기로 봅니다. 취득세의 경우 취득시기는 계약서상 잔금지급일이니 혼동하지 마세요.

 

 

양도시기 및 취득시기 예외

대금청 산일이 불분명한 경우는 등기. 등록 접수일 또는 명의 개서일이며 대금 청산 전에 소유권 이전등기를 한경우 등기접수일로 합니다. 분양권에 의한 취득일 경우 잔금지급일, 소유권 이전등기일 또는 사용 수익일 중 빠른 날입니다. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 경우는 그 상속이 개시된 날(피상속인의 사망일) 또는 증여를 받은 날(증여 등기 접수일), 자기가 건설한 건축물인 경우는 사용승인서 교부일입니다.

 

 

 

 

양도소득세 신고 및 납부

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

자산을 양도한 자는 반드시 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 하여야 하고, 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 신고를 하여야 합니다. 다만, 1세대 1 주택 등 비과세 되는 자산을 양도한 경우에는 신고할 필요가 없습니다. 만약 기한 내에 예정신고납부를 하지 않는 경우에는 무신고 가산세(20%)를 부과하며, 관할 세무서에서는 예정신고 과세표준과 세액을 결정하여 고지하게 됩니다.

 

 

지방소득세 납부

양도소득세가 과세되는 경우에는 지방세법에 따라 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세를 양도일이 혹하는 달의 말일로부터 4개월 이내 신고. 납부하여야 합니다.

 

 

 

 

 

1세대 1 주택 비과세 일반기준

1세대 1주택 비과세 요건의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 요건을 모두 갖춘 거주자에 한하여 비과세 적용 가능합니다. 1세대가 국내에 1 주택을 소유할 것 단, 미등기 양도자산 및 고가주택(9억 원 초과 주택)이 아니여야 합니다. 또한 2년 이상 보유하여야 하며 조정대상지역은 2년 이상 거주도 해야 합니다. 주택의 부수토지로써 도시지역 내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내 토지 포함됩니다.

 

 

1세대 개념 정리

주민등록법상 세대로 판단하면 안 됩니다. 원칙적으로 독립세대는 동일세대에 포함됩니다. 다만, 다음의 경우에는 예외로 합니다. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 소득세법 제4조에 의한 소득으로서 세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우로서 일정 금액 이상의 소득이 있는 경우(다만, 미성년자는 제외)와 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 1세대 개념으로 생각하시면 됩니다.

 

 

주택의 개념 정리

주택은 등기부상 등기 또는 건축물 관리대장상 등재 여부에 불구하고 사실상의 용도에 따른 것이라고 정의하고 있습니다. 현행 입주권은 주택수에 포함하고 있으며, 분양권의 경우도 2020년 1월 1일 이후 취득분부터 주택수에 포함되게 됩니다. 공유주택은 공유자별로 각각 1 주택 소유로 판단하며 단, 공동상속주택은 제외합니다. 다가구주택은 하나의 매매단위로 양도하는 경우 단독주택으로 간주합니다.

 

* 공유주택: 1인 가구를 대상으로 한 새로운 주거 유형을 말한다. 방은 따로 쓰고 거실 등 공동 공간만 공유하는 형태의 집

 

 

 

다가구주택 비과세 판단 시 주의사항

원칙은 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우 단독주택으로 간주하여 1세대 1 주택 비과세 판정합니다. 예외로는 건축법상 다가구주택에 해당하지 않는 경우 다세대 주택으로 볼 수 있습니다. 건축법상 다가구 주택이란 3개 층 이하(지하층 제외)+연면적 660제곱미터 이하 + 19세대 이하입니다.