2021년 부동산 양도소득세 비과세 보유기간, 장기보유특별공제 기산점 계산

2021년 정부의 강력한 부동산 정책이 실행됐습니다. 정부는 많은 다주택자들이 보유한 주택을 매도하게 하여 시장의 주택 공급을 원활하게 하고 투자와 투기의 경계에 있던 많은 주거용 부동산을 보유한 분들에게 더 이상 주거용 부동산을 투자의 대상으로 보지 말라는 강력한 정책을 실행했죠. 그래서 많은 다주택자 분들이 부동산의 보유기간에 대해서 많은 혼동이 있었습니다. 보유기간이 중요했던 게 바로 2년 이상을 보유하면 양도소득세가 과세되지 않은 비과세가 있었기 때문이죠. 자 그럼 보유요건과 거주요권 보유기간 계산에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1세대 1주택 비과세 요건 강화

개정 전에는 다주택자가 주택을 매각하고 최종적으로 1주택만 보유한 후 그 1주택을 매각 시 그 주택의 취득시기부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세를 해준다 였습니다. 주택이 A, B, C가 있다고 가정한다면 여러 주택을 매도하고 최종적으로 남아 있던 주택도 그 주택의 최초 매입 시점을 기준으로 보유기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세를 바로 받을 수 있었습니다. 하지만 개정 후에는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세 한다로 변경되었죠. 시행시기는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용된다고 하였습니다. 그래서 부동산 시장에서는 많은 혼동이 있었습니다. 보통은 많은 양도차익이 있는 부동산을 가장 마지막 1주택으로 남겨둔 다음 비과세를 받는 경우가 많았기 때문이죠. 당연히 양도차익이 많은수록 많은 세금을 내야 하니깐 가장 많은 양도차익을 남긴 부동산을 매도할 때 비과세 받도록 만들어야죠. 하지만 개정 후 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산 한다니 청천벽력 같은 소리죠. 비과세로 팔려면 새롭게 2년을 보유해야 한다니 바로 비과세로 매도할 수가 없잖아요. 2021년 1월 1일 시행된 비과세 요건 강화로 다주택자 분들이 혼란이 있을 거라 생각됩니다. 양도세 비과세 개정안 적용되는 다주택자 시점에서 몇 가지 정리해 보겠습니다.

 

 

양도소득세 비과세 개정안 보유기간 적용되는 다주택자 시점

다주택자가 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 2년을 보유해야 합니다. 2021년 이후 다주택자에게 적용되며 2 주택자가 2020년 7월 1일 1 주택 매도 후 최종 1 주택 2021년 1월 1일 매도 시 양도세 비과세 요건에 충족됩니다. 결론은 다주택자(1세대 2주택이상)라 하더라도 2020년 12월 31일까지 1주택을 제외한 모든 주택을 양도했다면 최종 1주택의 보유기간 기산점은 해당 주택의 취득일이라고 기재부의 유권해석이 있었습니다. 만약 2주택자가 2021년 1월 1일 이후에 1주택을 매도하였다면 남은 주택의 보유기간은 1주택이 된 시점부터 다시 2년을 보유하여야 합니다.

 

 

장기보유특별공제 보유기간 기산점

장기보유특별공제 보유기간 기산점을 바로 이야기 하자면 해당 주택의 취득일부터 보유기간을 계산합니다. 위에서 언급한 양도소득세 비과세 보유기간이 2021년 1월 1일 이후에 다주택자가 주택을 매도하여 1주택이 되었다면 그때부터 다시 2년을 보유 또는 실거주 2년 요건은 2년 거주후 매도해야 양도세 비과세 가능했다면 장기보유특별공제는 다주택자가 최종 1주택 양도세 계산 시 장기보유특별공제 보유기간 계산은 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간 기산이 아닌 해당 주택의 취득일부터 보유기간을 계산 합니다. 또한 3년이상 보유하고 2년 이상 거주 했을때 보유 연 4% + 거주 연 4% 1년 최대 8%을 공제 받게 됩니다. 이후 1년에 4%씩 상승하여 최대 10년 이상이 되면 40%까지 공제 받을 수 있습니다. 하지만 1세대 1주택자라 하더라도 2년을 거주 하지 않았다면 일반적인 장기보유특별공제율 3년이상 4년 미만 구간 6%로 시작하여 1년에 2%씩 15년 최대 30%의 장기보유특별공제율을 적용 받습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 보유요건과 거주요건

 

부동산 보유요건

1세대 1주택에 해당하고 2년 이상 보유하면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이때 보유기간 계산은 취득일로부터 양도일까지 합니다.

 

2021년 이후 보유기간 계산

 

1. 다주택자인 경우는 1주택 외의 주택을 모두 양도 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 양도일까지로 되어 있습니다.

2. 일시적 2주택(상속,동거봉양, 거주주택 등)인 경우는 해당 주택의 당초 취득일로부터 양도일까지로 되어 있습니다.

3. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 일시적 2주택이 된 경우는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 양도일까지 입니다.

 

부동산 거주요건

다음에 해당하는 경우에는 2년 이상 보유 뿐만 아니라 거주를 하여야 합니다. 첫번째 조정대상지역에 소재한 부동산 취득시, 2017년 8월 3일 이후 취득(잔금청산일기준)한 경우, 보유기간 요건의 예외 주택(수용.협의매수, 1년 이상 거주 후 직장 이전 등으로 양도 등)에 해당하지 않는 경우, 다만 1세대가 2017년 8월 3일 이전에 계약하고 8월 3일 이후 잔금을 지급한 경우 계약일 현재 무주택인 경우 거주요건을 갖추지 않아도 됩니다.

 

부동산 거래 1세대 2주택 비과세 특례

• 대체주택으로 인해 일시적 1세대 2주택인 경우
• 직계존속 봉양으로 1세대 2주택인 경우
• 혼인으로 인해 1세대 2주택인 경우
• 농어촌주택 보유로 인한 1세대 2주택인 경우
• 상속으로 인한 일시적 1세대 2주택인 경우
• 부득이한 사유로 비수도권 소재 주택 취득으로 1세대 2주택인 경우
• 입주권 취득으로 1세대 2주택인 경우
• 거주주택과 장기임대주택으로 1세대 2주택인 경우